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【飲食店開業】物件選びで大事にすべきポイントについて解説


飲食店を開業することを決めた時、物件選びに悩むと思います。長い人で物件選びに1年近くかかる方もいます。

今回は、物件選びにおいての大事にすべきポイントについて解説します。飲食店開業において、物件選び、物件取得費や家賃は大きなウェイトを占めてきますので、是非参考にしてみてください。

飲食店の物件を探す方法

飲食店の物件を探す方法は主に6つあります。

  • インターネット
  • 地域密着型の不動産業者
  • 店舗物件を扱う不動産会社
  • 飲食に携わる専門業者
  • 友人・知人からの紹介
  • 自分の足で探して「テナント募集」の張り紙をチェックする

一番手軽な方法として、飲食店専用の「居抜き物件」「店舗物件」を専門に紹介しているサイトから探す方法がありますが、飲食店を検討している人は皆見ていますので、問い合わせをしたところ既に決まっているケースも少なくありません。大変手間がかかりますが、地域密着の不動産会社を回って探す方法は、飲食店専用サイトなどでは取り扱っていない物件を地場の不動産業者で扱っているケースは多くあります。

飲食店の物件選びのポイント


飲食店の物件選びのポイントについて3つご紹介します。

エリアや立地を決める

物件選びの際、まず何よりも一番重要なのは立地です。どのような店舗コンセプト(業態)にするのか?どのようなお客様をターゲットにするのか?どんなご利用頂くシーンなのか?などを考慮した事業計画をしっかりと作り、構築し、それに合う立地やエリアを選ぶことが最も大切です。

物件のエリア選びでなにより大事なところが、ご自身が開業するお店のターゲットが明確にできているか?というところです。実際にそのエリアに足を運んでみて(できれば昼・夜と平日・休日それぞれ)、実際にどのような人たちが行き来しているのかを見てみることがおすすめです。反対に選んだ物件があるエリアの客層に併せてコンセプトを作っていく方法もあります。いずれにせよエリアとターゲットの関係性は高いですから、契約前に実際に足を運びましょう。

また、目星を付けているエリア・物件の近くに自分のお店と同じようなコンセプト・雰囲気でやっているお店はないかも確認しましょう。同じようなお店が近くにあることでお客さんは割れてしまいますので必ずチェックしましょう。

そして、物件はエリアによって特徴があります。

オフィス街

会社勤めのサラリーマンがメインターゲトになります。平日の売上は見込めますが、休日は集客から難しくなる傾向にあります。家賃設定も高めです。

駅前

駅前は人が最も集まる場所なので好立地です。但し、その分賃料が高くなりますので、単価を上げるか回転率を上げるかの判断が重要になります。

繁華街

商業施設が立ち並び多くの人が集まる好立地です。集客力は十分ですが、賃料が高い設定です。

商店街

周辺住民がターゲットとなります。家賃設定は低めですが、如何に商店街・近隣の方に興味を持ってもらうかがカギになります。一風変わったお店にすれば、商圏外からの顧客も取り込めます。

住宅街

主婦層や高齢者がターゲットとなるためそれを見越したコンセプト設定が必要になります。家賃設定は低めです。

国道などの幹線道路沿い

車での来客が基本的なので、駐車場計画や看板の見え方により集客が大きく影響します。家賃設定は普通価格です。

その他、階数や周りの環境によって物件はさまざまな特徴がありますが、飲食店開業を始めようとした時から常に行く先々で物件について確認しておくことが重要です。

最後に、なによりも大切な考えとしては「自分がお客さんなら」という視点を常に持つことです。地道に足を運び、自分のお店のコンセプトにあっているのか?ターゲットが来るのか?を考えて物件を探しましょう。

予算と係る費用を合わせる

飲食店で物件に係る費用とは、物件取得にかかる費用と、開業後の家賃です。

まず、飲食店に物件取得にかかる主な費用として、店舗保証金(敷金)、礼金、不動産業者に払う仲介手数料、居抜物件を受け継ぐ場合、前貸主に払う造作譲渡費、そして前家賃が物件取得に主にかかる費用になります。数百万係るケースもありますので、自身の自己資金や想定できる融資額などと鑑みて、あまりにも物件取得にかかる費用が大きな割合を占める場合には、いくら理想の物件でも、開業後にすぐに資金ショートする可能性がありますので、綿密に検討しなければいけません。

(参考記事)【飲食店開業】飲食店の「店舗物件取得」に係る費用について

そして、ご自身の資金(予算)と物件の家賃と売上見込みのバランスを考えましょう。当然ですが、家賃は毎月支払わらなければいけないですし、席数、単価、集客回転数などから月間の売上予測としっかりとした家賃比率を出し、毎月の支出とのバランスを見ていきましょう。また、飲食店の家賃比率の理想は売上の7~10%と言われています。例えば月の売り上げが200万を想定している所で、家賃が50万かかってしまうと、家賃比率が高く、バランスが悪いことになります。

物件のタイプを決める

飲食店の募集物件には大きく分けて「スケルトン」「居抜き物件」の二種類があります。

スケルトン

内装や設備がなにも無い状態です。その物件が出来上がった時と同じ状態を指します。「物や設備が揃っていないので、初期費用が高い」、「内装工事にも時間がかかる」などのデメリットがありますが、「自分のコンセプト・理想的なお店作りが出来る」メリットがあります。

居抜き物件

前の借り手が使っていた内装や設備をそのまま引き継いで使用出来る物件の事です。前テナントから内装や設備を引き継ぐ事を、『造作譲渡』といい。その方法には『無料』と『買い取り』の2種類あります。『買い取り』で引き継ぐ方が一般的で、設備の元々の値段や使用状態などを考慮して交渉し、その値段を決めます。「物や設備が揃っているので初期費用が安い」、「利用開始までが早い(大幅に開業の時間短縮)」メリットがありますが、形が決まっているため、自分の意図としないお店作りになる可能性もあります。

居抜き物件の方が以前の設備をそのまま活用でき、初期費用が安く済むことや工事スケジュールを短縮できますのでお勧めできますが、劣化はひどい場合などで解体工事費用や廃棄処理などで余計な費用が重なりかえって高くついてしまう事もありますので必ずしも居抜き物件が良いとは言えません。

商圏調査も重要

商圏とは、お店の利用者やターゲット層が生活や仕事をしている範囲のことです。基本的に飲食店商売の主要な範囲ということになります。この商圏に対し、情報で調べたり、実際に足を運んで調べたりすることは大変重要になります。

(参考記事)【飲食店開業】これから物件選定をする方が知っておきたい『商圏調査』について解説

物件選びも重要だが、借りる時の契約書にも注意しましょう

飲食店の物件契約は、契約条件の確認⇒入居申込⇒入居審査⇒賃貸借契約の4段階のステップになり、借りる物件が居抜きの場合は、ここに造作売買契約が加わります。

希望の店舗物件が見つかり、不動産管理会社の審査が終われば、不動産所有者(貸主)との賃貸借契約を締結する必要があります。取り交わす賃貸契約書の内容は大変重要なことが書かれていますが、普段は見慣れない内容になり、重要なことを見落としてしまうと、後々大変なことになります。

特に、店舗賃貸借契約書の賃料や共益費、水道光熱費、保証金などの基本的な契約条件は必ず確認しましょう。また契約時に必要な手付金や申込金などの費用と支払期限も同様です。それ以外に、備え付けの設備の取り扱いなどについても把握しておくとよいでしょう。

(参考記事)【飲食店開業】店舗を借りる時、店舗賃貸借契約書での注意点とは?

まとめ


いかがでしたでしょうか?物件選びは、飲食店開業における根幹の部分になり、費用も多く発生します。すぐに決めるのではなく、出店したいエリアに足を運び、自分の予算と照らし合わせて慎重に手堅く選んできましょう。

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